EL CONTRATO DE FIDUCIA INMOBILIARIA ENTRE CANTOS DE SIRENA Y SUEÑOS ROTOS DE COMPRADORES

El contrato de fiducia inmobiliaria lo define la Superintendencia Financiera de Colombia en de la siguiente forma: “Es el negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato”.

Dicho lo anterior, el contrato de fiducia inmobiliaria es un negocio que se edifica y estructura en el contrato de fiducia y en el principio de la confianza, para brindar a los participantes unas reglas de juego que protejan en principio sus intereses para el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Los beneficios del contrato de fiducia inmobiliaria, han sido usados de forma masiva por constructores, bancos, comercializadores de bienes inmuebles y todo el mercado asociado a la venta de proyectos inmobiliarios, sin embargo, los riesgos implícitos no se han analizados de forma reflexiva para los participantes.

Frente a los riesgos implícitos de este tipo de contrato es necesario hacer referencia particular a los compradores de vivienda urbana cuando el constructor enfrenta un revés económico o un proceso concursal y es que los compradores son los actores que están viviendo una pesadilla antes una promesa de tener vivienda.

Con la crisis actual que afronta el sector de la construcción desde la pandemia hasta el momento, causado por factores macroeconómicos y locales, se pudo realmente apreciar la dimensión de problema que tienen los compradores en la actualidad, por un lado, familias desprotegidas antes sus inversiones, con proyectos sin construir o que quedaron en mitad de la construcción o incluso compradores que no tienen la titularidad del inmueble pese a haber pagado la totalidad de la venta prometida.

Ante este panorama crudo que viven los compradores, la pregunta que de forma inmediata surge es ¿el contrato de fiducia inmobiliaria o la fiduciaria protege al comprador? La respuesta a esta inquietud no es tan fácil de dilucidar, ya que los contratos de fiducia inmobiliaria y sus contratos anexos, como encargos, vinculaciones etc. son un entramado de figuras que eximen a la fiduciaria de su deber de responder ante el comprador sin perder de vista que es una figura insuficiente para dar solución a un constructor que es perseguido excesivamente por bancos y créditos constructores entre otros, lo que conlleva necesariamente a desconfiar realmente del supuesto beneficio y garantía que le daba al comprador adquirir un inmueble respaldado por una fiduciaria en el medio.

Recordemos que un comprador llega al proyecto promovido por el factor comercial que influyó sobre la venta y la tranquilidad de pagar por medio de una fiduciaria, que en el imaginario del consumidor, es una figura garante de su inversión.

No resulta fácil, como se mencionó desatar este nudo y lo que queda claro es que el fiduciario deberá en algún momento responder por las inversiones de tantas familias que le apostaron al sueño de tener vivienda propia y que hoy ese sueño se disipa en juicios eternos y sin salida. No hay que olvidar que la figura de la fiducia inmobiliaria rindió sus frutos durante muchos años y con múltiples ganancias para las fiduciarias, pero que hoy esta figura está sobrevalorada y no cumple el objetivo final de generar la confianza suficiente para adquirir un inmueble. Sus promesas no pueden ser cantos de sirena.